报告99—城市更新改造十种常见模式，哪个更适合？
- 金币：6购买金币
- 等级：免费会员
- 浏览：
- 下载：
- 时间：2024-09-15
报告99—城市更新改造十种常见模式，哪个更适合？
01 “十常式”之短长
城市更新改造十大常见模式：政府挂账收储、政府直接征收开发、改造权公开交易、政府统租统管、企业长租自管、企业自行改造、一二级联动开发、国有和集体用地混合开发、政府生态修复、企业微改造等。
简单说，这里涉及三个主体，政府、原土地权属人、受让人。其中原土地权属人是指“卖（出租）地”的集体经济组织、企业。受让人是指“买（承租）地”的市场主体，主要是企业。
一、政府挂账收储
政府与土地权属人签订挂账收储协议，由土地权属人完成土地整理，政府公开出让土地，收到出让金后再将一部分返还给原土地权属人。
它的特点是：
1、政府和土地权属人直接谈判，不确定补偿金额，转移土地权属，征收环节不涉及土地受让人。
2、土地权属人对旧建筑拆除和土地平整。
3、权属人延后获得补偿，但土地溢价优越。
它适用的场景：
1、土地权属单一，租期可控。
2、市场对该处土地的买受意愿强烈。
它对政府而言难度在于：
由于土地权属人利益非当期，而且要先行自拆，政府谈判难度大。
比如均安电子通信装备产业园占地1602亩，现有90家服装加工、塑料和五金为主的低端企业，政府通过挂账收储，先表决将集体土地转为国有，再通过公开出让引进了电子通信设备，产值达到100亿，税收是原来的100倍。村集体收益从19万元每年增长到300万元每年，村民每股分红5000元，是原来的6倍。
二、政府直接征收开发
政府向土地权属人直接征收，完成拆迁平整后，通过出让或划拨交由受让人开发建设的方式。
它的特点是：
1、政府和土地权属人直接谈判，确定补偿金额，转移土地权属，不涉及土地受让人。
2、政府进行旧建筑拆除和土地平整。
3、权属人先行获得补偿，但土地溢价有限。
它适用的场景：
1、土地权属主体多、土地租约比较复杂。
2、政府需要打造连片园区，需要引进重大项目。
3、不适用“三旧”政策。
它对政府而言难度在于：
1、先支后收，政府支付成本高，会提高政府债务。
2、政府收回土地后，距离下一次出让或划拨的周期长。
比如容桂南入口新兴产业园面积为2474亩，改造前为破旧厂房，政府通过直接征收模式改造为智能家居工厂，首期114亩已经成交，正在建设国际创新智慧城项目。
三、改造权公开交易
政府确定开发建设条件后，负责征地拆迁，通过公开竞价确定改造方，改造方承担具体拆迁、垫付土地整理费用。整理后，政府与改造方签订出让合同，土地整理费纳入项目改造成本。
它的特点是：
1、政府和土地权属人直接谈判，确定补偿金额，转移土地权属，征收环节已经涉及土地受让人（即改造方）。
2、改造方垫付资金，并对旧建筑拆除和土地平整。
3、权属人先行获得补偿，但土地溢价有限。
它适用的场景：
1、土地权属主体多、土地租约比较复杂。
2、市场对该处土地的买受意愿强烈。
3、连片打造。
4、政府资金压力转移给改造主体，获得改造权意味着获得开发权。
它对政府而言难度在于：
找到同意开发建设标准，且愿意垫付土地整备款的市场主体。
比如杏坛镇中兴现代产业城，改造面积3000亩，包括三个村的旧工业区，涉及319家企业。改造的方式是改造权公开交易，以产业为主配套为辅，引入市场主体负责改造前工业园土地征收、土地整理和基础设施建设。
四、政府统租统管
政府统一租下集体经济组织用地，完成土地整理后，由集体经济组织公开出让，受让方进行开发，并按约定的方式返还政府前期土地整理成本。
它的特点是：
1、政府和原土地权属人直接谈判，确定租赁金额，不转移土地权属。
2、政府垫付资金，对旧建筑拆除和土地平整。
3、政府出租土地给受让方后，受让方向原土地权属人交租，政府收回土地成本。
4、租赁期满，地上建筑物归集体所有。
它适用的场景：
1、只愿租，不愿卖的村集体。
2、受让方的项目用地较小，成本较低。
它对政府而言难度在于：
1、收益不如其他方式显著。
2、难以吸引龙头企业，难以形成产业集聚。
3、小地块为主。
比如狮山镇黄牛牯片区项目，占地120亩，改造前为一层砖混结构厂房，从事化工原料和废品加工。由于市场投资者缺乏信心，政府采用统租统管模式改造，由镇属公司签订租赁合同，拆除6.4万平方米建筑，再公开竞拍使用权开发。到目前，政府统租统管后，村民土地租金元每亩上升为4.2万元每亩。
五、企业长租自管
集体经济组织完成土地整理后，公开流转，由受让方进行开发建设。
它的特点是：
1、原土地权属人自行组织村民表决，收回已出租土地物业并支付违约金，不转移土地权属。
2、自行拆除旧建筑和土地平整。
3、出租期满后，地上建筑物归集体所有。
它适用的场景：
1、只愿租，不愿卖的村集体。
2、受让方的项目用地较小，成本较低。
它对政府而言难度在于：
1、政府需要帮助原土地权属人找到承租受让方
2、政府没有向原土地权属人和受让方提供利益，对企业准入把关较弱。
比如乐从镇上华智能制造产业园，用地248亩，改造前是仓储物流为主的钢结构厂房。改造时就没有出让土地，而是通过政府牵线，引进了顺德区国企、乐从镇国企和美的置业集团三方共同成立企业竞得开发权，土地租赁年限30年，期满后土地和物业归集体经济组织。改造前租金每年900万，改造后建筑面积超30万平方米，投资额10亿元，每年纳税额超5000万，税收增长25倍。
六、企业自行改造（M0新型产业用地）
企业或土地权属人自行出资改造。
它的特点是：
1、企业、土地权属人自行平整土地，自行改造。
2、提升容积率、可分割出让成为改造动力。
它适用的场景：
1、项目范围小，无连片改造需要。
2、国有建设用地为主。
3、企业、土地权属人资金充裕，改造意愿强。
它对政府而言难度在于：
说服企业、土地权属人改造，并接受后续考核。
七、一二级联动开发
集体经济组织通过公开方式引入市场受让方，受让方既是前提土地整理人，也是后期土地受让人，属单一主体归宗改造。
它的特点是：
1、土地权属人和受让方直接谈判，确定出让金额，转移土地权属。
2、受让方出资对旧建筑拆除、土地平整和建设开发。
3、土地所在区位条件好，而土地本身低效。
它适用的场景：
1、集中连片的集体土地。
2、市场企业参与热情高，且资金充裕。
它对政府而言难度在于：
1、政府需要帮助原土地权属人找到受让方。
2、政府没有向原土地权属人和受让方提供利益，对企业准入把关较弱。
八、国有和集体用地混合开发
为推动连片改造，对“国有+集体”“社区+产业”“出让+出租”进行三个层面混合，最终改造为融合住宅、商服、办公、科研、生产等功能的综合性项目，适用不同土地权属人的差异化改造诉求。
它的特点是：
1、政府和土地权属人直接谈判，确定补偿金额，转移土地权属，征收环节既可以涉及也可以不涉及土地受让人。
2、公开方式出让的政府出资拆除旧建筑和土地平整，协议出让的受让人出资拆除旧建筑和土地平整。
3、权属人先行获得补偿，也可以延后获得补偿。
它适用的场景：
1、连片区域内有国有、集体土地互相糅杂，集体经济组织倾向于保留部分集体性质用地。
2、土地整理成本高，政府难以通过征收方式完成。
3、区位条件好，市场企业参与热情高。
它对于政府而言难度在于：
1、要和多个土地权属主体谈判。
2、国有土地间杂集体土地的特殊情形。
九、政府生态修复
结合“减量”规划和生态修复的规划定位，通过横向建设用地增减挂钩等政策，由政府直接征收，实施复垦复绿，不再用于工业、商业等用途的方式。
它的特点是：
1、政府和土地权属人直接谈判，确定补偿金额，转移土地权属。
2、政府出资对旧建筑拆除、土地平整和复垦复绿。
它适用的场景：
1、生态敏感地区，现状污染严重，产出低效。
2、土地面积较小。
它对政府而言难度在于：
大量投入但没有直接经济产出。
十、企业微改造
企业通过自行改造、长租自管、收购改造等方式，在维持建设基本不变情况下，以局部加建、拆建、功能改变、整饰修缮进行提升改造的方式。
它的特点是：
不涉及土地权属转移，不大拆大建。
它适用的场景：
1、不具有连片改造需求。
2、现状建筑质量较好或较有特色，无需整体拆除重建。
它对政府而言难度在于：说服企业改造。
02 排列组合
作为村改的主导，需要从改造目的和改造成本两个方面考量模式的先后顺序。改造目的而言，一定是工业用地效能提升，改造完成后有更高的产值、税收、环保标准，从改造成本而言，一定是企业直接买入优于政府直接征收，最后才是政府租赁。
哪种方式有利于降低政府成本呢？我分为三类：
第一类，政府挂账收储模式>改造权公开交易模式>企业自主改造模式（M0）。
政府挂账收储最大的亮点在于给予土地权属人“期权”，政府不产生负债，但是土地转为国有后，政府对导入的产业有着绝对话语权，并且能够通过公开出让方式获得土地溢价。
改造权公开交易次于政府挂账收储，优点在于政府全程主导，也能获得土地溢价，但是改造权人前期投入大，不确定因素多，对政府的公开竞价定价权有所削弱。
企业自主改造模式又次之，原因在于土地原本已经在企业手中，政府缺少了谈判的筹码，能够激发企业自主改造的主要是容积率、可分割出让和改造税负，由政府主导权转移为企业主导权，但一旦成功，政府成本也为最低。
第二类，政府直接征收模式>国有集体土地混合开发模式>一二级联动开发模式
政府直接征收最大的问题是导致政府负债增加，资金成本巨大，政府直接和土地权属人进行利益博弈。除非区位特别优越，受让者主体已经明确或者区域发展信息特别不对称的情况下，直接征收才有优势。
国有集体土地混合开发得益于国有用地主体对集体经济组织的带动，实现土地功能多样化，为受让人带来多元收益。
一二级联动开发是集体经济组织主导，他依赖于政府能帮助其引入什么类型的受让者，以及双方谈判的结果。政府在当中的主导权并不明显。
第三类，政府统租统管模式>企业长租自管模式>政府生态修复模式>企业微改造
一致特点是成本低，但租赁权换取工业园改造的驱动力有限。
哪一种方式有利于工业用地效能提升呢？也有三类排序。
第一类，政府直接征收模式>政府挂账收储模式>改造权公开交易模式>国有集体混合开发模式。
在这里面，根据政府的主导权由高到低排序。
第二类，企业自主改造模式>政府统租统管模式>一二级联动开发模式>政府生态修复模式
第三类，企业长租自管模式>企业微改造模式
03 哪一式，更合适
定位不同，排序不同。哪一种更适合我们？
我想是不是可以这样看，从降低成本的角度，可以选用政府挂账收储模式，改造权公开交易模式，企业自主改造模式（M0）或政府统租统管模式。这些方式都具有延迟支付功能。
从提升用地效能的角度，可以选用政府直接征收模式，政府挂账收储模式，改造权公开交易模式或国有集体混合开发模式。这些方式政府具有绝对产业主导权。
从提升不同权属人积极性的角度，可以选用政府直接征收模式，国有集体混合开发模式或一二级联动开发模式。这些方式有利于快速打通不同权属主体利益诉求，或让企业主体深度介入。
升级VIP查看全文
登录