报告24—龙岗区工业项目建设用地控制标准（试行）
 
 
 
 
深圳市龙岗区工业和信息化局
二〇一九年五月

为满足龙岗区产业发展的需要，促进城市经济可持续发展，科学利用工业园区用地，规范工业园区规划建设管理，特制定本标准。
本标准使用范围为龙岗区行政辖区内工业项目建设用地规划及建设。
本标准未包括内容应符合国家、广东省、深圳市的有关规范、标准及相关专业规范要求。

一、工业园区分类

本标准所指的工业园区为集中一定规模的城市用地用来主要发展工业用途。按照工业园区的业态分类，可分为综合型园区和专业型园区；按照工业园区的规模分类，可分为中小型园区（或厂区）和大型园区；按照工业园区的用地性质分类，可分为新型产业园区和普通工业园区。

（一）按工业园区的业态分类

工业园区的业态分类

功能	特点
综合型园区	园区有不同行业领域的企业集聚，往往有多个主导产业，园区配套服务相对完善。
专业型园区	园区主要容纳一个特色产业或者以一个或几个较大企业为核心，园区功能相对单一。

（二）按工业园区的规模分类

工业园区的规模分类

规模分类	占地面积（万平方米）
中小型园区	＜10
大型园区	≥10

（三）按工业园区的用地性质分类

工业园区的用地性质分类

园区类别		类别影响	用地性质	范围	适建用途
新型产业园区		对工业用地周围的居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患	以新型产业用地（M0、M1+C）或物流用地（建筑形态W0）为主	融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、存储、批发展销等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。	主导用途：厂房（无污染生产）、仓库（非危险品）、研发用房。 其它用途：商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。
普通工业园区	一类	对工业用地周围的居住和公共环境有一定干扰、污染或安全隐患	以普通工业用地（M1）为主	以生产制造为主的用地。	主导用途：厂房 其它用途：仓库（堆场）、小型商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施，其它配套辅助设施。对周边居住、公共环境有影响或污染的工业不得建设小型商业、宿舍等。
	二类	对工业用地周围的居住和公共环境有严重干扰、污染或安全隐患

二、工业项目建设用地控制标准

工业项目建设用地必须同时符合投资强度、土地产出率、地均纳税额、产值能耗、容积率、土地弹性出让年限五项指标。
本标准适用于龙岗区辖区范围内国有产业用地出让项目、“农地入市”项目、旧工业区拆除重建项目、产业用地容积调整项目及“整体转让”产业用地项目。其中：
1.2018年7月1日以后的国有产业用地出让项目按照本标准执行，2018年7月1日以前的国有产业用地出让项目按照本标准的50%执行。（注：已签订产业用地发展监管协议中约定了土地产出率指标的按原协议执行。）
2.“农地入市”项目除土地产出率和地均纳税额两类指标在项目建成后第一个完整会计年度按照本标准的28％执行，第二个完整会计年度及其以后年度按照本标准的70％执行，其余指标原则上按照本标准执行。
3.旧工业区拆除重建项目除土地产出率和地均纳税额两类指标在项目建成后（若分期则各期单独计算）第一个完整会计年度按照本标准的20％执行，第二个完整会计年度及其以后年度按照本标准的50％执行，其余指标原则上按照本标准执行。
4.产业用地容积调整项目权利人自行持有的新增建筑面积除土地产出率和地均纳税额两类指标在项目建成后第一个完整会计年度按照本标准的28％执行，第二个完整会计年度及其以后年度按照本标准的70％执行，其余指标原则上按照本标准执行。在核查项目收入法增加值和纳税总额时，权利人自行持有的新增建筑面积按项目所属行业容积率控制标准折算成新增产业用地面积。
5.“整体转让”产业用地项目是指已出让的经审核符合整体转让条件的国有产业用地项目。其中，2018年7月1日以前出让的国有产业用地整体转让时，次受让人与区产业主管部门重新签订产业用地发展监管协议时，除土地产出率和地均纳税额两类指标按照本标准的50％执行，其余指标原则上按照本标准执行。2018年7月1日以后出让的国有产业用地整体转让时，则按照本标准执行。（注：已建成项目不考核投资强度。）
本标准中的工业行业分类按国家统计局《战略性新兴产业分类（2018）》及《国民经济行业分类（GB/T4754—2017）》执行。以“X”开头的代码为龙岗区的战略性新兴产业自编代码，其他代码均为《国民经济行业分类（GB/T4754—2017）》中的大类行业代码。另根据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年修订）》，钢铁、有色金属冶炼与生产已列入禁止发展类产业，在下列控制标准表格中删除31黑色金属冶炼和压延加工业、32有色金属冶炼及压延加工业和43金属制品、机械和设备修理业。

（一）投资强度控制标准

表1 投资强度控制标准(单位：元/平方米)

代码	行业	投资强度
X1	新一代信息技术产业	3648
X2	高端装备制造产业	2346
X3	新材料产业	3252
X4	生物产业	4286
X5	新能源产业及新能源汽车产业	3571
X6	节能环保产业	2346
X7	数字创意产业	2353
X8	制造服务业	4889
13	农副食品加工业	1919
14	食品制造业	1575
15	酒、饮料和精制茶制造业	1396
16	烟草制品业	2369
17	纺织业	1312
18	纺织服装、服饰业	1230
19	皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业	1514
20	木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业	1589
21	家具制造业	1523
22	造纸和纸制品业	1127
23	印刷和记录媒介复制业	3113
24	文教、工美、体育和娱乐用品制造业	1783
25	石油、煤炭及其他燃料加工业	1714
26	化学原料和化学制品制造业	1370
27	医药制造业	3717
28	化学纤维制造业	2286
29	橡胶和塑料制品业	1708
30	非金属矿物制品业	1054
33	金属制品业	2186
34	通用设备制造业	2346
35	专用设备制造业	2188
36	汽车制造业	3940
37	铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业	2254
38	电气机械和器材制造业	2043
39	计算机、通信和其他电子设备制造业	3648
40	仪器仪表制造业	2450
41	其他制造业	1557
42	废弃资源综合利用业	1137
44	电力、热力生产和供应业	6050
45	燃气生产和供应业	7200
46	水的生产和供应业	4836

1.工业项目建筑面积投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值。
2.计算公式：投资强度=地块固定资产总投资÷总建筑面积。其中地块固定资产总投资包括建筑物和设备。（注：因深圳地价为市场评估价，且M1用地和M0用地的地价差异较大，故表1投资强度标准不含地价款。）

（二）土地产出率标准

表2  土地产出率标准(单位：元/平方米)

代码	行业	土地产出率
		中小型园区	大型园区
X1	新一代信息技术产业	16482	14010
X2	高端装备制造产业	11000	9340
X3	新材料产业	16682	14180
X4	生物产业	14118	12000
X5	新能源产业及新能源汽车产业	12941	11000
X6	节能环保产业	11000	9340
X7	数字创意产业	16482	14010
X8	制造服务业	38824	33000
13	农副食品加工业	4941	4200
14	食品制造业	7471	6350
15	酒、饮料和精制茶制造业	6741	5730
16	烟草制品业	10576	8990
17	纺织业	5176	4400
18	纺织服装、服饰业	5882	5000
19	皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业	5553	4720
20	木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业	4306	3660
21	家具制造业	6859	5830
22	造纸和纸制品业	4471	3800
23	印刷和记录媒介复制业	9035	7680
24	文教、工美、体育和娱乐用品制造业	5765	4900
25	石油、煤炭及其他燃料加工业	10118	8600
26	化学原料和化学制品制造业	6706	5700
27	医药制造业	8494	7220
28	化学纤维制造业	4706	4000
29	橡胶和塑料制品业	4671	3970
30	非金属矿物制品业	4271	3630
33	金属制品业	7588	6450
34	通用设备制造业	7282	6190
35	专用设备制造业	5529	4700
36	汽车制造业	11040	9384
37	铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业	7612	6470
38	电气机械和器材制造业	9682	8230
39	计算机、通信和其他电子设备制造业	11388	9680
40	仪器仪表制造业	9059	7700
41	其他制造业	9529	8100
42	废弃资源综合利用业	7691	6730
44	电力、热力生产和供应业	9329	7930
45	燃气生产和供应业	7765	6600
46	水的生产和供应业	3235	2750

1.工业项目建设土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值。
2.计算公式：土地产出率=地块承载企业收入法增加值÷总用地面积。

（三）地均纳税额标准

表3  地均纳税额标准(单位：元/平方米)

代码	行业	地均纳税额标准
		中小型园区	大型园区
X1	新一代信息技术产业	2033	1728
X2	高端装备制造产业	2133	1813
X3	新材料产业	1024	870
X4	生物产业	1482	1260
X5	新能源产业及新能源汽车产业	1482	1260
X6	节能环保产业	2133	1813
X7	数字创意产业	1694	1440
X8	制造服务业	3529	3000
13	农副食品加工业	463	394
14	食品制造业	498	424
15	酒、饮料和精制茶制造业	471	400
16	烟草制品业	6723	5715
17	纺织业	459	390
18	纺织服装、服饰业	459	390
19	皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业	913	776
20	木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业	419	356
21	家具制造业	457	388
22	造纸和纸制品业	2017	1714
23	印刷和记录媒介复制业	1218	1035
24	文教、工美、体育和娱乐用品制造业	854	726
25	石油、煤炭及其他燃料加工业	3106	2640
26	化学原料和化学制品制造业	2006	1705
27	医药制造业	1282	1089
28	化学纤维制造业	1744	1482
29	橡胶和塑料制品业	1038	882
30	非金属矿物制品业	2635	2240
33	金属制品业	3451	2933
34	通用设备制造业	1412	1200
35	专用设备制造业	1412	1200
36	汽车制造业	2353	2000
37	铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业	2471	2100
38	电气机械和器材制造业	1059	900
39	计算机、通信和其他电子设备制造业	1765	1500
40	仪器仪表制造业	874	743
41	其他制造业	1040	884
42	废弃资源综合利用业	3693	3231
44	电力、热力生产和供应业	1882	1600
45	燃气生产和供应业	863	733
46	水的生产和供应业	863	733

1.工业项目建设用地地均纳税额应当不低于表3中规定的相应指标值，本标准根据国家税收政策变化及时调整。
2.计算公式：地均纳税额=地块承载企业纳税总额÷总用地面积。
3.纳税额指企业实缴税额（不含消费税、环境保护税）+50%增值税免抵调库税额-退还增值税留抵税额，以税务部门提供的数据为准。

（四）产值能耗标准

表4  产值能耗标准(单位：吨标准煤/万元)

代码	行业	产值能耗
X1	新一代信息技术产业	0.044
X2	高端装备制造产业	0.076
X3	新材料产业	0.065
X4	生物产业	0.062
X5	新能源产业及新能源汽车产业	0.051
X6	节能环保产业	0.076
X7	数字创意产业	0.015
X8	制造服务业	0.016
13	农副食品加工业	0.044
14	食品制造业	0.083
15	酒、饮料和精制茶制造业	0.109
16	烟草制品业	0.015
17	纺织业	0.207
18	纺织服装、服饰业	0.047
19	皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业	0.035
20	木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业	0.088
21	家具制造业	0.034
22	造纸和纸制品业	0.172
23	印刷和记录媒介复制业	0.087
24	文教、工美、体育和娱乐用品制造业	0.062
25	石油、煤炭及其他燃料加工业	0.767
26	化学原料和化学制品制造业	0.252
27	医药制造业	0.136
28	化学纤维制造业	0.154
29	橡胶和塑料制品业	0.210
30	非金属矿物制品业	0.150
33	金属制品业	0.120
34	通用设备制造业	0.098
35	专用设备制造业	0.076
36	汽车制造业	0.041
37	铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业	0.048
38	电气机械和器材制造业	0.042
39	计算机、通信和其他电子设备制造业	0.044
40	仪器仪表制造业	0.047
41	其他制造业	0.055
42	废弃资源综合利用业	0.115
44	电力、热力生产和供应业	1.315
45	燃气生产和供应业	0.378
46	水的生产和供应业	0.386

1.工业项目建设用地产值能耗应当不高于表4中规定的相应指标值。
2.产值能耗为单位工业总产值的能耗量。计算公式：产值能耗=工业综合能源消费量÷工业总产值。

（五）容积率控制标准

表5  容积率控制标准

代码	行业	容积率控制值
		中小型园区	大型园区
X1	新一代信息技术产业	4.0	3.4
X2	高端装备制造产业	4.0	3.4
X3	新材料产业	3.41	2.9
X4	生物产业	3.29	2.8
X5	新能源产业及新能源汽车产业	3.29	2.8
X6	节能环保产业	4.0	3.4
X7	数字创意产业	4.0	3.4
X8	制造服务业	5.29	4.5
13	农副食品加工业	2.47	2.1
14	食品制造业	2.82	2.4
15	酒、饮料和精制茶制造业	2.82	2.4
16	烟草制品业	1.88	1.6
17	纺织业	3.06	2.6
18	纺织服装、服饰业	3.06	2.6
19	皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业	2.59	2.2
20	木材加工和木、竹、藤、棕、草 制品业	2.24	1.9
21	家具制造业	2.59	2.2
22	造纸和纸制品业	3.53	3.0
23	印刷和记录媒介复制业	2.71	2.3
24	文教、工美、体育和娱乐用品制造业	2.71	2.3
25	石油、煤炭及其他燃料加工业	2.59	2.2
26	化学原料和化学制品制造业	3.18	2.7
27	医药制造业	2.71	2.3
28	化学纤维制造业	3.29	2.8
29	橡胶和塑料制品业	2.94	2.5
30	非金属矿物制品业	3.29	2.8
33	金属制品业	2.59	2.2
34	通用设备制造业	2.82	2.4
35	专用设备制造业	2.82	2.4
36	汽车制造业	2.94	2.5
37	铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业	3.29	2.8
38	电气机械和器材制造业	3.53	3.0
39	计算机、通信和其他电子设备制造业	2.94	2.5
40	仪器仪表制造业	3.06	2.6
41	其他制造业	3.29	2.8
42	废弃资源综合利用业	4.00	3.5
44	电力、热力生产和供应业	1.41	1.2
45	燃气生产和供应业	1.29	1.1
46	水的生产和供应业	1.29	1.1

1.工业项目建设用地容积率应当不低于表5中规定的相应指标值，工艺流程或生产安全上有特殊要求或者受密度分区限制的例外。    
2.计算公式：容积率=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）÷地块面积。

（六）土地弹性出让年限控制标准

表6 土地弹性出让年限控制标准

类型	年限
“先租后让”	租赁年限不少于5年且不超过20年
按一般产业项目方式出让	出让年限为20年
按重点遴选项目方式出让	出让年限为30年

工业项目土地弹性出让年限应当符合表6中规定的相应年限要求。

（七）片区修正系数

表7 各街道控制指标修正系数

区域	修正系数
园山、坪地	1.0
横岗、龙岗、宝龙	1.5
平湖、布吉、吉华、南湾、龙城	2.0
坂田	3.0

上述修正系数只对土地产出率和地均纳税额两类指标进行修正，适用于国有产业用地出让项目、“农地入市”项目、旧工业区拆除重建类项目、产业用地容积调整项目及“整体转让”产业用地项目。

（八）生活配套设施修正系数

表8 生活配套设施控制指标修正系数

生活配套设施建筑面积占比	修正系数
15%	1.0
30%	1.25

上述修正系数只对土地产出率和地均纳税额两类指标进行修正，适用于国有产业用地出让项目，表中未列明的生活配套设施建筑面积占比数值，修正系数按插值法计算。

（九）重点遴选项目修正系数

表9 重点遴选项目控制指标修正系数

类型	修正系数
一般产业项目	1.0
重点遴选项目	1.2

上述修正系数只对土地产出率和地均纳税额两类指标进行修正，适用于国有产业用地出让项目。

（十）孵化器用房抵扣标准

园区或厂区被认定为区级及以上科技企业孵化器的，孵化器占用面积不计入土地产出率和地均纳税额指标的考核面积，但每个园区或厂区不计入考核的建筑面积不高于该园区或厂区的产业用房总建筑面积的25%，且折算成占地面积的上限值为2500平方米。
本控制标准由深圳市龙岗区工业和信息化局负责解释。