加快“工业上楼”厂房空间建设 为深圳制造业提供有力保障

      2022年11月29日，深圳市政府发展研究中心开展在线访谈活动，围绕深圳“工业上楼”厂房空间建设主题与网民进行交流互动。中心党组成员、副主任邓盛华参加访谈回答网友提问。现将主要访谈内容整理如下。

　　【主持人】：各位网友，大家好。欢迎参加深圳市人民政府发展研究中心在线访谈活动。本期活动邀请到市政府发展研究中心党组成员、副主任邓盛华解答网友提问。

　　前不久，也就是11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行，市委书记孟凡利、市长覃伟中等领导出席活动并见证签约。许多媒体对此进行了报道，并给予了高度评价。当前，我市正深入学习贯彻落实党的二十大精神，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。加快“工业上楼”厂房空间建设无疑是发展实体经济十分重要的具体举措，实业界不少网友对此很关心，也提出了相关问题。

　　【网友1】：“工业上楼”对深圳市到底有什么战略意义呢？

　　【邓盛华】：党的二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国。工业是我市打造“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”的立市之本。我市正全力推进“20+8”制造业集群布局，“工业上楼”对于土地资源高度稀缺的我市来说，具有特殊的战略价值，有助于破解空间难题、提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能，为制造业提供有力空间保障，实现产城融合。具体来说，具有以下重大战略价值：

　　（一）在建设用地濒临“天花板”的时间窗口，“工业上楼”的特殊价值越来越凸显。

　　我市面积1997 km²，城镇开发边界1190 km²，现状开发973.5 km²，开发强度达49%，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。随着上限越来越逼近，我市建设用地高度紧缺已成为全国绝无仅有的特殊市情。“工业上楼”聚焦用地紧缺 “痛点”，打造“垂直工厂”，提高容积率，是挖掘土地利用潜力，提升经济密度的突破口。

　　“工业上楼”既发挥“有效市场”作用，还体现“有为政府”主动性，以国有资金为主导，将一定比例的产业用地建设为高品质的国有产权厂房，可快速形成优质国有资产，在土地资源“切蛋糕”的过程中，迅速增加政府产业调控的新抓手。大量建设具有准公共产品性质的新型厂房，为产业升级提供低成本空间保障，具有必要性和紧迫性。以“低租留企”改变“撒胡椒面”式的资金奖补，重塑产业支持模式，可大大提升精准度和公平性。

　　（二）“工业上楼”为制造业提供坚强的空间保障，关系城市前途与命运。

　　保持制造业在我市GDP中30%左右的稳定比例，是避免城市产业空心化，为科技创新和其他服务业筑牢根基的重大问题。新加坡国土面积仅719 km²，“寸土寸金”，仍坚定不移地保留看似“回报率不高”的制造业。长期以来，其制造业增加值占GDP比重25%左右，保有超千万m²量级的国有产权优质产业空间，为其强大的工业和全球竞争力奠定了坚实基础。

　　“工业上楼”可解决“空间从哪里来”的问题。目前我市工业建筑面积约2.54亿km²，规划到2035年工业建筑面积3.96亿m²， 增量工业用地仅9 km²。未来规划增量高达1.42亿m²，无法通过增量用地实现。我市工业用地“毛容积率”仅1.15，假定全市20%工业用地实现容积率4.0的“工业上楼”，理论上可新增产业用房1.26亿m²，基本实现增量目标。

　　（三）“工业上楼”是落实“20+8”产业集群布局，导入高端制造和先进产能的有效切入点。

　　我市大量宝贵的产业用地容积率低。老厂房招租难、租金低，新型企业看不上。原有产业用地利用现状，实际上是一种低水平的“路径依赖”，亟待打破。

　　“20+8”产业集群亟需寻求新产能导入路径。我市规划建设“20+8”新型产业园区，必须着眼长远、适度超前建设新的优质空间。产业转型升级的关键，在于培育新动能，导入新产能，实现新增量，特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁”企业。新产能需要新空间、新环境，租价不是决定性因素。“工业上楼”通过高强度、集约化成片开发，形成高质量、专业化产业园区，对新型产业和科技企业吸引力很大。

　　“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作。要实现产业链建链、补链、强链，打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。

　　（四）“工业上楼”是实现产城融合的新途径。

　　在增加产业空间的同时，“工业上楼”通过物理形态再造，科学规划建设市政道路、城市绿化，现代、美观的建筑形态改变了城市面貌，实现了生产空间、生活配套、生态环境共赢。

　　【主持人】：好的，下面网友2的问题也请邓盛华副主任为我们解答一下。

　　【网友2】：“工业上楼”具有这么大的战略价值，实践上，在深圳是否可行呢？

　　【邓盛华】：从新加坡、香港和我市宝安、龙岗等地的经验看，“工业上楼”技术和经济上的可行性已经实践检验。是国家政策鼓励方向，不存在上位法障碍。

　　（一）“工业上楼”技术上可行，能适配我市大多数高端制造产业和先进产能门类。

　　不同于“大制造”占主导的传统工业城市，我市现有制造业和“20+8”产业集群以“高精尖轻”为主，先进产能集中在新一代电子信息、人工智能、生物医药和新材料等领域，生产设备重量轻、少有“老大粗”，空间需求不大，技术含量高、产值高。“工业上楼”只需达到《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》设计标准对厂房的要求，就能满足大部分企业需要。

　　“工业上楼”的难点是承重、运输、防震、层高和水循环等。为确保“工业上楼”厂房在特种设备特殊承重要求、超长流水线生产场景、“垂直交通”装卸货等方面的特殊要求，可通过增加特殊承重立柱、建设连廊实现楼宇间楼面的长距离连通、在楼宇侧端增建高负载货运电梯等方法解决。

　　（二）“工业上楼”经济上可行，通过多种政策和措施支持，对冲成本上升后，仍对企业具有吸引力。

　　“工业上楼”须尊重市场规律，依靠市场力量。在挖掘政策潜力前提下，“工业上楼”能产生良好经济效益，实现建设运营方和租用方双赢，形成良性循环。

　　目前我市传统厂房建安成本约为2600元/㎡，通用型“工业上楼”建安成本约为3100元/㎡，成本大约增加20%。考虑到当前厂房的市场公允售价较高，建设成本主要由土地出让金、建安成本和财务成本等构成，建安成本占比有限，不是影响项目的决定性因素。全持有的传统工业园项目投入回报期约为10年，“工业上楼”项目如能给予容积率奖励，实施全过程成本控制，引入专业运营商，回收期也可在10年左右。

　　“工业上楼”项目收益较为稳定，具有突出的资产资本化潜力。新建厂房产权清晰，资产流动性较好，具有较大升值潜力。可通过设立REITs（房地产信托投资基金），以租金收入和少量变现提供分红，提升存量厂房的流动性，募集更多证券市场资金，形成资金“活水”，扩大“工业上楼”建设规模，实现“资源—资产—资本—资金”良性循环的“滚雪球”效应。

　　（三）“工业上楼”政策上可行，是国家鼓励方向，无上位法障碍，本市政策可修改和拓展。

　　原国土资源部《关于支持新产业新业态发展促进大从创业万众创新用地政策的意见》（国土资规（2015）5号）和自然资源部《产业用地实施工作指引》（2019版）均明确指出，鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。

　　我市在“工业上楼”相关政策方面无原则性限制，但存在一些政策障碍和政策空白。其中，“工业上楼”容积率的上限和下限（新加坡、上海经验均为“上奖下罚”）、自持比例与分割转让、开发建设标准、安全与消防管理、配套设施建设、临建与管理、专业运营商扶持、初期入驻企业租金补贴等方面，都需要通过制度设计扫除政策障碍、补充完善。

　　【主持人】：感谢邓盛华副主解答，下面请网友3提问。

　　【网友3】：据悉，我市“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求。那么，具体是指什么呢？

　　【邓盛华】：“三生”“三创”“三平衡”是市领导提出并要求落实的先进理念。“三生”是指生产、生活、生态“三生融合”，职住平衡、产城融合、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。以人才为导向，留有足够的高标准厂房，并配有研发办公、居住生活、休闲购物、运动健身、绿化等空间。“三创”是指创新、创业、创投“三创结合”，激发年轻人创新活力，打造创新城区，形成浓厚的草根创业创新氛围，吸引社会资本，孵化大量初创企业。“三平衡”是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续，租金可预期，经验可复制。

　　【主持人】：感谢邓盛华副主解答，最后请网友4提问。

　　【网友4】：迄今，我市“工业上楼”项目有什么先进范例吗？

　　【邓盛华】：在市委、市政府超常规力度和速度的推动下,全市各区已落地一大批优质项目：

　　宝安全至科技创新园是国内首个“工业上楼”项目。通过“工业上楼”，有效提升工业空间3倍、入驻企业数量提升3倍、产值提升30倍。

　　宝安新桥东先进制造业园区，是全市首个平方公里级的工业上楼“工改工”城市更新项目，总建筑面积417万㎡，其中高标准厂房158.9万㎡。

　　龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，总建筑面积40万㎡，其中高标准厂房34万㎡，以市场价的30%—50%分割销售给符合条件的优质企业。

　　南山智造红花岭产业园，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，总建筑面积78.2万㎡，其中高标准厂房49.5万㎡，折叠空间+多维产城富有现代科技感。

　　【主持人】：感谢邓盛华副主任的详细解答，也感谢各位网友的关注和支持。今天的访谈到此结束，我们下期再见。